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工商時報名家廣場 -2021.10.04   文／ 張政源 中信金融管理學院教授暨軌道經濟研究中心主任

台電北儲都更案由冠德建設獲得最優申請人資格，規劃興建複合式商業及住宅大樓。圖／冠德建設提供

台電在9月13日宣布，已完成北部儲運中心南港舊址都更案公開綜合評選作業，將規劃興建二棟地上22層，地下四層之複合式商業及住宅大樓，全案預估開發後市值逾300億。這也是繼台鐵局的玉成段二小段都更案於2月成功招商後，南港地區今年第2個成功的都更開發招商案。 

南港，到底是如何從人們口中「黑鄉」，華麗轉身成為一顆耀眼的「黑珍珠」呢？南港的蛻變，其實與軌道建設與軌道經濟發展息息相關。

早期的工業聚落

早期的南港也是以農耕為主。因明鄭時期的縱貫公路開通，與清光緒年間的鐵路開通以及基隆河貫穿帶來水路之便，南港成為大臺北地區之貨物集散處。

1891年(清朝時期)大稻埕至基隆間鐵路通車後2年，正式設立南港仔(後改稱南港)火車碼頭開始營運。1899年(日治時期)「南港假乘降場」設置。1920年縱貫鐵路與公路先後通車，車站附近聚落逐漸形成。1926年「台北礦業株式會社」(即松山煤礦)開礦，加上運煤輕便鐵路完成，南港站成為重要貨運站。

而後縱貫道改道與鐵路平行，新縱貫道與鐵路間許多大型工廠紛紛設立，如：東京芝浦電氣公司、中南紡織廠、臺灣護膜株式會社(現南港輪胎工廠)、國產軟木工業株式會社臺北工場(現瓶蓋工廠台北製造所)等。

臺灣光復後，聯華麵粉廠、台灣肥料南港廠、僑泰興麵粉廠、華山塗料工廠與啟業化工廠陸續建廠。1980年代，南港已有超過700家工廠，成為道地的「工業黑鄉」。連帶使得南港車站貨物運輸量日益增加，南港站也成為大臺北地區最大貨運轉運中心。

鐵路地下化改變南港的命運

交通部於1998年啟動的臺北鐵路地下化東延南港工程應該是讓南港地區脫胎換骨最關鍵的因素。2008年地下化的南港車站啟用，同年臺北捷運昆陽站至南港站通車，隔年文湖線通車(中山國中站—南港展覽館站)，2011年捷運南港站到南港展覽館站通車及「松山至南港」段鐵路地下化完工。翌年高鐵「臺北－南港」段完成通車，軌道建設陸續完工啟用加上2017年南港轉運站西站啟用。至此，奠定南港成為臺北市東區聯外運輸重要門戶地位。交通建設帶動商機，也讓「軌道經濟」開始醞釀發酵崛起。

2015年臺北市政府啟動「東區門戶計畫」，以南港車站為核心，運用「大眾運輸為導向的都市發展」之模式，以立體步行系統連接車站與相關建設基地，串聯「交通轉運樞紐」、「國家生技產業廊帶」、「流行音樂及文創產業」、「軟體」及「會展產業」五大發展中心，不但建立2050年臺北市新東區願景藍圖，更奠定了南港地區無可取代的發展地位。

TOD最佳示範場域

2006年臺鐵首次以BOT模式與潤泰創新合作開發南港車站，將南港站規劃為雙塔複合式商業大樓。2015年完工的南港車站大樓主建物共有4棟。B1、B2兩棟低樓層City Link於2014年開幕，商場面積 1.6 萬坪，是南港首家大型百貨公司；緊接著於2016年環球購物中心開幕。B1棟高樓層的多目標大樓，是美商英特爾、香港上海匯豐銀行等國際企業總部進駐之處。B2棟7至30樓是2015年開幕六福萬怡酒店，共有465個間景觀客房，為南港第一間國際品牌酒店。C1棟是餐飲、服飾與影城複合式商場。南港車站大樓除了是全國最大規模三鐵共構車站外，整個站體為綜合性交通運輸系統及商業開發之複合式建築，可供臺鐵、高鐵、台北捷運板南線與文湖線、中長程客運及其他運輸設施間旅客相互轉乘，並搭配零售、餐飲、購物、休閒、娛樂、百貨、旅館及辦公大樓之複合型商業購物中心，宛如一座車站城市。

人潮就是錢潮

就南港站運量來看，臺鐵2008年進出人次225萬，2020年為764萬，成長2.4倍；高鐵2017年進出人次393萬，2020年為498萬，成長25%；北捷2009年進出人次550萬，2020年為1,286萬，成長1.34倍。以每日運量來看，近3年來日平均進出站人次近7萬人次。這還未包含在南港站周邊的南港轉運西站、東側商業區及轉運東站的人潮。

2018年東側商業區(商三特區) 由潤泰創新獲得最優申請人，投入逾300億元辦理臺北市公辦都更案—「南港之心」，基地位置包括至中南部及宜花東地區共36席月台的轉運站、會展中心、生技園區、商辦以及1,259戶住宅等。2020年轉運東站則由新光人壽取得最優申請人資格，投入逾60億進行開發，打造停車場，13席至桃竹苗地區月台之轉運站與商店，辦公商務空間等。

以上兩個轉運站預計2025年完工，預估每日將轉運6.8萬人次。 未來高鐵延伸到宜蘭，南港站仍為樞紐。而北捷汐止民生線環評已通過，加上基隆捷運未來規劃在南港共站。換言之，整個交通建設及軌道系統完成後，未來南港站每日進出的人次將上看30萬人次以上。

南港地區已成促參及都更開發新樂園

以南港站為中心，1940年代沿著軌道路線所蓋的傳統工廠、人們口中的「黑鄉」，這些工廠土地都已成功蛻變為台北市最珍貴、稀有的珍珠寶地，吸引了大量民間投資湧入。

去(2020)年12月開幕的新創產業基地—「瓶蓋工廠台北製造所」，前身是國產軟木工業株式會社；而在它的西南邊則是同樣於去年落成啟用的「臺北流行音樂中心」。

從南港站市民大道八段往南方向不遠處，原來「南港輪胎廠」基地位置，已推出「世界明珠」開發案，預計2025年將矗立 2 棟頂級七星級辦公及商場大樓與6棟住宅大樓，微風集團也將進駐經營複合式之百貨商場。

從南港站往松山站方向700公尺的「臺鐵南港調車場」，因配合南港專案將兩站地下化，業務移至七堵調車場後，原有基地辦理公辦都更。由國泰人壽、三商美邦人壽、華泰飯店、國泰建設等共同組成團隊，於今年元月開工，將打造包含商辦、商場、住宅與飯店的複合式商城。預計2026年完工，開發價值超過千億。

再談到擁有南港3萬2,900坪土地的台灣肥料公司，2008年「台肥南港廠(第六廠)」拆除後改建的「南港展覽館」1館開放，為臺灣最大的展覽暨會議中心。因台肥在南港經貿園區擁有面積大且街廓完整的商業用地，吸引許多金融壽險公司青睞。例如：2014年C6、C7、C8、C9 等設定地上權50年予中國信託興建企業總部。而基地面積10.86公頃之C2、C3、C4三大區塊也有許多開發案。C2區，預估2022年啟用一棟商辦大樓與二棟飯店；C3區，由中國信託人壽與台灣人壽合作開發，將興建3座辦公大樓，其中二座大樓設計空橋銜接，屋頂將打造大型多功能會場，可容納大批人潮，舉辦演唱會、展覽等。另6樓至地下1樓打造近4萬800坪的商場，是預計今年開幕營運的「Mitsui Shopping Park LaLaport南港」大型購物園區，比101購物商場大2倍，將成為臺北市最大的購物商場。

誰又能料到1952年台肥南港廠建廠時，周遭農地1坪僅6.5元，還是由已故影視藝文界大老平鑫濤先生(時任台肥會計人員)提著一箱箱現金向農民收購三萬多坪土地而來。對比現今1坪土地動輒超過3、4百萬，南港的身價已不可同日而語。足以見證軌道經濟所創造的龐大經濟效益。

南港的發展值得其他都市借鏡

自1998年交通部啟動鐵路地下化東延南港工程開始，南港的命運就已大大改變，短短20餘年，南港已從昔日的工業黑鄉搖身一變為台北市繁華宜居的東區新都心。南港地區擁有亞洲四大軟體園區之一的南港軟體園區、全臺最大的生技產業廊帶、全臺最大國家級會展中心、臺北市最大社會住宅。加上City Link、Global Mall、微風集團、LaLaport等大型購物商場進駐。六福萬怡酒店、洛基大飯店南港館、南港老爺行旅也已陸續營運，台北漢來大飯店明年開幕，預計未來至少還有兩家飯店投入，加上許多企業總部的進駐，南港已搖身一變成為第二個信義計畫區。

南港的蛻變，是軌道建設帶來的影響更是軌道經濟發展的成功案例。以車站為中心， 集交通、商場、飯店、會展、藝文、辦公、餐飲、娛樂、住宅等，完善的軟硬體設施，優質的生活環境，創造龐大商機也帶來大量的人潮與錢潮。軌道經濟的特殊優勢，將南港從交通中心變成商業中心、經濟中心及生活中心。南港無疑是台灣軌道經濟發展最耀眼的明珠，醜小鴨如何變成天鵝？其成功的模式值得國內其他城市參考。