發文時間： 2022/02/25 文 / 張政源． 台灣
交通部在去（2021）年12月8日舉辦一年一度的招商大會，以軌道站體及周邊土地開發最受各界關注，尤其位於桃園青埔之「高速鐵路桃園車站特定區事業發展用地開發經營案」，更是大家關心的焦點。
因為這是自1999年公告實施占地490公頃「高速鐵路桃園車站特定區計畫」以來，最後一筆大型土地釋出。
招商基地就位於高鐵桃園站前第一排的完整街廓上，土地面積三萬2424坪，全案最大總樓地板面積達10.2萬坪。
預計將以國際商務城為主軸，引入跨國企業運籌營運中心、商業零售服務、國際觀光旅館等開發單位，是一個結合多元功能之大型複合式開發案，吸引不少投資集團磨刀霍霍，準備搶食這塊軌道經濟大餅。
青埔——醜小鴨變天鵝
青埔，古地名為「青埔仔」，意即一片廣大的青青草原。蜿蜒的老街溪在此形成寬闊的河床，河床岩石密布，雜草叢生，幾十年前仍相當荒涼。
當時整個青埔地區人口僅約1500人，主要集中在縣113道兩側，產業以農業為主，二、三級產業為輔，夾雜一些小型工廠。
圖／青埔因為建設台灣高鐵桃園站而華麗變身，僅為情境配圖。圖片來自台灣高鐵臉書
對照青埔的今昔，以「醜小鴨變天鵝」比喻實不為過，而命運之神的眷顧則是始於其雀屏中選，成為台灣高鐵桃園站預定地。
根據1999年「高速鐵路桃園車站特定區計畫」資料顯示，青埔位於中壢市北方約七公里、東南距桃園市中心約10公里、距中山高速公路約三公里、北距桃園國際機場約六公里。以中壢市青埔里、洽溪里、芝芭里及大園鄉橫峰村等行政區劃定計畫範圍內。
「高速鐵路桃園車站特定區計畫」於2004年重劃完成配地後，無論土地、房屋，持續有資金湧入炒作，其中高達七成為投資客。
2007年高鐵通車後，大量熱錢持續湧入，在2011〜2014年間漲幅最大，土地最高為55〜65萬、房屋32〜35萬，當時更有人徹夜排隊領紅單，投資氛圍濃厚。
房價不停炒作上漲，但「入住率低」、「房價被投資客炒高」、「生活機能極差」等負面批評卻不斷湧入。投資客紛紛斷尾退場，導致房價連續三年向下修正，2016年間房價更一度下殺至一字頭，甚至一度被稱作「鬼城」。
交通建設＋商業開發，地方繁榮的秘訣
青埔的發展以「大起大落」四個字來形容實不為過，究其原因，實肇因重大公共建設及商業開發都尚未到位，雖然此時華泰名品城一、二期已經開幕營運，但是生活及商業機能仍明顯不足。足以證明徒有軌道建設尚不足以支撐地方繁榮，後續的商業開發及公共建設才是臨門一腳。
2017年機場捷運通車，軌道站體及周邊土地陸續進入開發階段，以及2018年面積4565公頃桃園航空城計畫拍板定案，連帶推動地方經濟發展，高鐵桃園站區及三大捷運站周邊各項商業開發及公共建設也陸續興建完成，逐步帶來軌道經濟發展的新契機。
高鐵桃園站特定區（機場捷運線A18站），整個範圍分為「產業專用區」、「商業區」與「事業發展用地」三大區域，其中前兩區域已陸續招商建設完成華泰名品城Gloria Outlets，置地廣場桃園Landmark Plaza，全台首間海洋主題飯店COZZI Blu（和逸飯店）、Xpark都會型水生公園及全台首座杜比影院Dolby Cinema新光影城。
而興建中的國際觀光旅館（國泰商旅）及國際商務辦公大樓（國泰商城），則預計於2022年底完工。
2020年7月，落腳於高鐵桃園站「商業區」的IKEA（宜家家居）商場開幕，自高鐵站出口走路五分鐘就能到看到鮮明的經典藍色建築出現在眼前，搭配標誌性鮮黃色IKEA Logo字樣，相當引人矚目。
IKEA 新桃園店基地面積約1.38公頃，打造出總樓地板面積2.2萬坪、營業面積約9000坪的商場，是全台最大的IKEA。
同屬高速鐵路桃園車站特定區計畫內，捷運A19桃園體育園區站及其周邊商業區土地開發也不遑多讓，開發基地面積約為1.7公頃，2012年由冠德建設股份有限公司以總投資金額51.8億元取得優先投資權，興建地上25層、地下五層之三棟建築，總樓地板面積約四萬2566坪。
地上一層至七層為商場、地上六層至25層為住宅、地上三層與機場捷運A19站連通。
圖／近A19桃園體育園區站之青塘園。圖片由董育任提供
公共建設到位，增添宜居魅力
除了前述幾個商業開發案外，青埔地區許多公共建設陸續到位，更如定海神針般創造了地區的宜居魅力。諸如緊鄰A18站2017年啟用的桃園市立青埔足球場。以空橋連接A19站的「桃園國際棒球場」，及鄰近的「桃園會展中心」。
另從A19站步行約七分鐘的是面積6.3公頃的青塘園生態公園。隔著高鐵南路則是面積9.8公頃之桃園市立美術館基地，將興建有空中廊道相連「市立美術館」及「兒童美術館」兩棟建築物，預計於2024年完工。
還有國立陽明交通大學桃園青埔全球校區，也在此規劃設置2.68公頃之醫療發展學院與全球商管學院。
至於A17領航站的公共建設也不少，像2018年初橫山書法藝術公園第一期完工後，第二期的台灣橫山書法藝術館也於2021年10月開幕；桃園流行音樂露天劇場預計2021年完工；國際原住民族文化創意產業園區預計2022年9月完工；原住民文化事業基金會及電視台則預計2023年9月完工。
圖／鄰近A17站之橫山書法藝術公園。圖片由董育任提供
2007年桃園站高鐵通車時，周邊仍是綠油油一片農田，每年進出旅客僅有約189萬人次，每日平均5235人次。不到10年的光陰，2016年桃園高鐵站進出人次就已來到約1087萬，成長將近5.75倍。
在人口數方面，1999年時，青埔四大里只有1500人；2012年時約1.6萬人；到2021年11月已來到約三萬8200人，近20多年來已暴增25倍。
回過頭再看看青埔在1996年時的土地公告現值，農業使用之「田」地目土地，一坪約3300元；「建」地目土地，一坪約6600元至2萬元間。
對照現今建商們大舉獵地之價格，去（2021）年以單坪199.5萬元奪冠。26年來，青埔的身價已翻轉好幾百倍，也見證軌道經濟發展所創造的魅力。
親民房價，吸引年輕移民入住
不僅地價漲，近年來青埔的房屋建案更是如雨後春筍般增生，相對親民的房價，完善的休閒及生活機能，吸引為數眾多的年輕移民入住。
這一點，從這幾年青埔中小學校區不敷使用就可看出人口的增長，青埔雙語國小從24班擴增至48班，桃園市政府更於2018年選定在高鐵桃園站特定區內占地2.26公頃的用地新設青園國小。
青埔逐漸以自住剛性需求，形成一個完整的新都心，以往被戲稱為「鬼城」的青埔，現在的夜晚則是燈火通明，尤其是高鐵桃園站及機捷沿線三站，早已成為機能完善的商業及生活中心。
從青青草原與水圳埤塘的鄉村田園景色，歷經20多年的努力，青埔逐漸蛻變為繁華的國際商務城，成為台灣另一個軌道建設及軌道經濟發展的最佳典範。
而這個昔日被戲稱為「鬼城」的地方，已然翻轉為「黃金城」，以多變時尚的姿態，等待著人們的造訪與青睞。